共有持分の「共有物分割請求」

共有持分の競売は、落札者（買受人）にとって不利か???ということなのですが、確かに一般の競売物件に比べ、共有持分を対象とした競売は、困難だと思われ入札金額は低め、入札本数は少ないと思います。
ということで、安心していると大変なことになってしまったりするわけです。
このような物件を好んで落札する投資家もいるようですので、儲けを生む方法がある訳です。
例えば、夫婦でそれぞれ２分の１づつの持分で共有している一戸建てが有り、そこで家族で居住していたものの、夫が借金の為に自己破産したとします。
勿論妻の共有持分は対象になりませんが、当然夫の共有持分は競売になります。
そして競売により夫の共有持分を落札した買受人は、明け渡しの請求は出来ませんが、妻を相手として、民法で認められている「共有物分割請求」の裁判を起こすことが出来ます。
ですが、実際問題としてマンションしかりですが、一戸建ての建物を分割することは事実上不可能ですので、裁判所が妻と落札者の持分を合わせて全ての権利を一つにして競売を実施します。
この競売の実施により、物件を現金に換価してそれぞれの持分に合わせて現金を分配します。
当然この競売で落札した者は、妻の持ち分も含めて全ての権利を取得したわけですから明け渡しを求めることが出来ます。
妻が明け渡したくないのであれば、「共有物分割請求」による裁判の前に買受人から持ち分を買い取るしかありません。

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フリーレント

フリーレント…不動産業界の方、とくに賃貸営業であれば良く聞く単語ですよね。
いわゆる、入居日から１ヶ月とか２ヶ月後に賃料が発生するというもので、居住用、事業用を問わず行われていますね…
募集の段階でそういったサービスを謳って、少しでも早く入居者が決まるようにすることが目的です。
又、事業用の特に飲食店などの場合に、入居から開店までの内装や造作工事などの収益性の無い期間をある程度見越して、借りる側から要望されることも良く有ります。
こういった手法を用いるようになったのは、私の覚えている限りでも１０年前には存在していたと思います。
ここ数年、デフレの影響で飲食店の出店が少なくなって来ていますので、フリーレントに限らず、出来るだけ借り易い条件が求められているようですね…

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鍵屋さんにて・・・。

昨日、管理物件のスペアキーを２本作りました。昔から有るお店で、その地域では一番古いそうで、店内に昭和３０年代と思われる駅前の写真が飾ってありました。
で早速スペア作成をお願いしたのですが、以前、別のお店で同じ鍵を２本作ったのですが、そのうちの１本が何度試しても開かなかったのを思い出し、行ったついでに、開かない鍵を見てもらいました。
するとおもむろに御主人が鍵にノギスを当てて、「0.2ミリ狂ってるね・・・」と言ってサービスで加工してくれました。
ご主人曰く、最近は機械の性能が上がっているものの、扱う人の鍵のセットの仕方で、仕上がりが微妙に狂ってくるそうです・・・。
普段我々は１ミリ以下の仕事をしませんので、改めて奥の深さを感じました・・・。

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任意売却のあり得ない話02

良く、任意売却することにより抵当権が抹消され、「有担保債権が無担保債権」となるので、残債務の督促をされても怖くないですよ・・・という営業マンや業者がいますが、これはトンデモナイ間違いです。
もともと任意売却後の残債務のような不良債権はサービサーからサービサーへと転売されて行くことが良くあり、買い取ったサービサーによって回収の姿勢が違ってきます。
あるサービサーなどは、新人の債権回収業務の実務教育の一環として、「督促・裁判・給料の差押え」といった順序でキッチリ業務を行うところもありますので、「無担保債権だから取られるものは無い」ということで安心していると、ある日突然、職場へ給料の差押えの通知が届いた・・・なんてことになりかねません。
従って、我々任意売却を扱う業者は、無担保債権になったとしても、売却後の半年〜１年先のケア（債務者に代わり、直接サービサーと交渉したり、適切なアドバイスをしたり）もしなければ本当の意味で任意売却が完結したと言えません。
酷い業者になると、債務者がサービサーから督促を受け、困って任意売却を依頼した業者に相談に行ったところ、「弁護士を紹介します」の一点張りだったりします。
そもそも「返済に行き詰って」任意売却をしたのですから、到底弁護士費用などを捻出するのには無理があるわけです。
ですから、我々は「売ったら売りっ放し」というのは絶対にしてはならないわけなのですが、悲しいかな、未だにそういう業者を見掛けます・・・

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管理物件にて…

昨日、管理物件の入居者から、サッシの鍵がかからない…というクレームが入り、入居者の要望に合わせて今朝の９時に部屋を訪ねました。
入居者は一人暮らしのおばあちゃん…作業そのものは１０分程度で終了…その後が長かった…。
実家の母親の話、弟夫婦の話、結婚しない４０過ぎの息子のはなし、隣の部屋の住人の話…延々と２時間程聞いて帰って来ました。
その間、出されたコーヒー、バナナ等々を飲んだり食べたり…
まぁ私の次の予定は午後でしたので、ノンビリとお茶飲み友達してきてました。
ちょっとした管理の日常風景でした…

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随分と様変わりしたもんですね…

今日、午前中に打ち合わせが有り、出掛けていました。
打ち合わせが終わり事務所に戻る途中、トイレに行きたくなり、近くのショッピングセンターへ入りました。
そして、一番近いトイレに入った瞬間、目の前に赤ちゃんのおむつを取り替える台が出て来てビックリ！
思わず一旦外に出て、男子トイレか女子トイレか再度確認してしまいました。
男子トイレで間違い無かったのですが、ちょっと焦りました。
冷静に考えれば、最近では男子トイレに赤ちゃんのおむつを取り替える台が有ってもおかしくないんですよね…
それにしても、随分と様変わりしましたよね…
我が家の子供が赤ん坊の頃には、男子トイレに赤ちゃんのおむつを取り替える台が有る方が珍しかったですからね…
育児に関して公共施設のインフラの整備状況も随分と様変わりしましたよね。
改めて感じた出来事でした。

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任意売却のあり得ない話01

今現在取りかかっている任意売却の案件が１件、週明けに調査に入る任意売却の案件が１件・・・といった具合に常に２〜３件の処理をウロウロしています・・・。
一口に任意売却といっても、物件個々それぞれの債務額も残債務も違いますので、処理の仕方も変わって来ますが、任意売却を扱う会社の広告を見ていると、かなり太っ腹???なことを謳っているのを見掛けます。
「当社で処理をすれば、債権者からの引越し代の他に当社からの成約お礼、●●●万円お渡しします・・・。」
なんてのがたまに有りますが、これってまずあり得ない話です。
冷静に考えて通常の任意整理物件の価格はせいぜい2,000万円から高くても4,000万円程度ですから、その中から100万円単位の利益を捻出するというのはまず無理だと思います。
そもそも売却価格は売主（債務者）や不動産会社が決定するものでは無く、あくまでも債権者が決めるものです。
債権者としては、多少の妥協はしても出来るだけ「周辺相場」に近い価格で売りたいわけですから、利益を出すとなると、相場以上の金額で売らなければならないわけです。
任意整理は、その不動産の残債務に対して担保評価（時価）が下まわっているから行うのであって、そうでなければ普通の不動産取引で良かったわけです。
又、2006年の住宅金融支援機構の通達により、引っ越し費用を基本的に認めない方針になり、最近では債務者の苦しい台所事情を説明してなんとか捻出するという状況です。


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時代の移り変わりを感じましたね。

今日も寒い寒い・・・お陰で霜焼けが・・・。
今朝見た新聞にも載ってましたけど、アメリカのコダック社が破産法を申請しましたね・・・ふと時代の移り変わり感じましたね。

米写真用品大手イーストマン・コダックは１９日、連邦破産法１１条（日本の民事再生法に相当）の適用をニューヨークの裁判所に申請したと発表した。コダックによると、米金融大手シティグループから、９億５０００万ドル（約７２９億円）の融資を得ており、申請後も営業は継続するとしている。写真用フィルム大手だったコダックは、デジタルカメラ時代への対応が遅れ、業績が低迷。資金確保のため保有特許の売却交渉を進めていたが、まとまらなかったとみられる。【記事引用】

私が小学校の低学年頃だったでしょうか・・・当時「ポケットカメラ」と言うのが全盛で、小遣いを貯めて買った記憶があります。
当時のカメラは暗い場所での撮影には、カメラ本体に別売りのストロボを取りつけて撮影していたのですが、ポケットカメラには最初からストロボが内蔵されている物が有り、当時としては画期的だったような気がします。
それがコダック社のカメラでした。
今考えるとポケット・・・といっても今の使い捨てカメラより巨大なんですよね・・・。
ストロボも乾電池式なので、連続でストロボ撮影すると次の充電まで物凄い時間が掛かって、シャッターチャンスを逃したりしたものです。

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法務課

今現在進めている事業用賃貸の仕事があります。
賃貸といっても事業用となると、貸主、借主双方の条件交渉の調整が我々不動産業者の仕事です。
この貸主、借主双方が要望する条件を擦り合わせるのが大変なのですが、不動産業者の腕の見せどころでもあります。
特に今回の場合、貸主、借主ともに弁護士が入っているため大変です。
最近は少なくなりましたが、一昔前の景気の良い時代には弁護士が出てくるのは珍しい事では無かったのですが、最近は少なくなりました。
弁護士が入る場合も多かったのですが、それ以上に企業の法務課が出てくるのも多かったですね・・・。
ソシアルビルのテナントに消費者金融なんかを入れる際など、必ず法務課が窓口になっていて、契約書を作るのにも非常に苦労した記憶があります。
今になって思うのは、不動産に詳しい弁護士さんは結構少なく、むしろ企業の法務課の方が厄介でした。

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霜焼け

ここ２〜３年位でしょうか…冬になると霜焼けになるんですよ。
場所は毎年決まって左足の薬指と中指だけなんですよ…どういうわけか。
で、今年も冬に入って暫くしてなったものの、何とか冷やさないようにして、１月初めころに一旦治りかけたのですが、ここ数日の寒さで、一昨日頃から再発しました。
僕の場合は痒いよりも、痛いんですよね…なので歩くときに少し違和感がある程度なので生活には支障ないので助かってますけどね…
そういえば、以前に霜焼けだと思ってたら、手足口病だった…なんていう笑い話がありましたが、症状が結構似てるんですよね…

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